Nieuwe regels hypotheekaanvraag consumenten.
Nieuwe regels hypotheekaanvraag consumenten.
Vanaf de zomer 2016 moeten banken zich aan nieuwe -maar vooral strengere- regels houden wanneer het gaat om hypotheekverstrekking.
Dit komt door een Europese Hypothekenrichtlijn die sinds 14 juli 2016 van kracht is en opgenomen is in de Nederlandse regelgeving.
Wat gaat er veranderen?
Om maar meteen met de deur in huis te vallen, de offerte onder voorbehoud vervalt.
Met andere woorden, de offerte wordt bindend.
Voorheen was een offerte daadwerkelijk ook een offerte en dus niet bindend.
Met de nieuwe hypotheekregels is de offerte een definitief en bindend aanbod van de kredietverstrekker.
De consument krijgt vervolgens 14 dagen bedenktijd om dit aanbod te accepteren. Dat de offerte bindend is, betekent dat de bank gedurende deze bedenktijd het aanbod niet meer mag intrekken en ook de voorwaarden niet mag veranderen.
Alleen wijzigingen in het voordeel van de consument zijn toegestaan.
Het verloop van de hypotheekaanvraag
De meeste banken werken nu met een ‘aanbiedingsbrief’, ook wel voorlopige offerte, voorbeeldofferte, rentevoorstel of rente-aanbod genoemd.
Na je hypotheekaanvraag zal je deze brief met renteaanbod ontvangen.
In deze aanbiedingsbrief staat, net als voorheen in de offerte onder voorbehoud, onder andere het maximale hypotheekbedrag dat je kan lenen, de rente en de renteperiode.
Hierin is ook een lijst opgenomen met stukken die de bank van jou nodig heeft voordat een bindende offerte gegeven kan worden.
Denk aan inkomensgegevens, een taxatierapport en een werkgeversverklaring.
Voordat je de aanbiedingsbrief kunt ontvangen zal er uiteraard moeten worden uitgezocht wat je kunt lenen en tegen welke voorwaarden.
Veel banken doen daarom voor het renteaanbod een kredietwaardigheidstoets.
Deze toets kan negatief voor je uitvallen en kan leiden tot een afwijzing.
De afwijzing kan ook iets langer op zich laten wachten, namelijk nadat de bank de binnengekomen stukken, zoals je inkomensgegevens, heeft gecontroleerd. In ieder geval heb je hier zekerheid over, voordat de bank een bindende offerte geeft.
Dit bindende aanbod mag de bank immers niet meer intrekken.
Nadat je het rentevoorstel hebt geaccepteerd, staat de rente vast.
Let op, dit betekent nog niet dat je hypotheekaanvraag is geaccepteerd.
Dit gebeurt pas op het moment dat je de bindende offerte krijgt.
Zodra je deze ontvangt en tekent mag de bank hier geen (voor jou nadelige) wijzigingen meer in aanbrengen en weet je dus zeker wat je maandelijkse lasten zullen zijn.
Afwijzing financiering en financieringsvoorbehoud.
Als je een afwijzing ontvangt, kan dit ervoor zorgen dat je toekomstplannen ineens moeten worden bijgesteld en de koop van het huis niet door kan gaan.
Zorg er dan ook altijd voor, ook onder de nieuwe hypotheekregels, dat er een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen, die je het recht geeft om het contract te ontbinden wanneer je de financiering niet binnen een bepaalde tijd rond krijgt.
Deze ontbindende voorwaarde wordt ook wel het financieringsvoorbehoud genoemd. In de praktijk wordt meestal een financieringsvoorbehoud opgenomen van 4 tot 6 weken.
Dat betekent dat je binnen 4 tot 6 weken probleemloos van de aankoop van een huis kunt afzien, als je de financiering niet rond krijgt.
Natuurlijk heb je wel een inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen en als dit niet lukt, zal je dit met het nodige bewijsmateriaal moeten aantonen.
Zo zal je minimaal 2 afwijzingen van hypotheekverstrekkers moeten overleggen.
Vaak is er in de koopovereenkomst een boetebeding opgenomen.
Ook als er geen financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst staat of als dit voorbehoud is verlopen, kun je als koper van de koop afzien als je de financiering niet rond krijgt, maar dan ben je wel deze boete aan de verkoper verschuldigd. In veel gevallen bedraagt deze boete 10% van de koopsom.
Let goed op welke afspraken je hier over maakt, want de rechter zal deze boete niet snel matigen. Neem de koopovereenkomst altijd goed door en laat je niet verleiden om snel te tekenen.
Wat verandert er nog meer?
Meer duidelijkheid
Hypotheekverstrekkers moeten meer duidelijkheid geven over hun kosten.
Deze kosten worden in het European Standard Information Sheet (ESIS) gezet. Dit informatieblad moet de bank voor of uiterlijk bij de bindende offerte verstrekken.
Het doel is om zo de kosten van verschillende aanbieders en kredietproducten beter vergelijkbaar te maken voor de consument.
Vergoeding bij vervroegd aflossen hypotheek
Als jij je hypotheek vervroegd aflost of oversluit, mag je bank daar een vergoeding voor vragen.
Maar deze vergoeding mag niet hoger zijn dan het werkelijke financiële nadeel dat de bank daardoor ondervindt, zoals gemiste rentebetalingen.
De vergoeding mag geen verkapte boete voor de consument zijn.
De bank mag jou dus niet misgelopen winst in rekening brengen.
Ook moeten geldverstrekkers meer duidelijkheid geven over de berekening van de vergoeding.
Meer hulp bij betalingsproblemen hypotheek
Krijg je de financiering met de bank rond, dan loop je in de toekomst minder risico doordat de bank zich aan een aantal nieuwe regels moet houden. Hypotheekverstrekkers moeten zich namelijk meer inspannen om klanten met betalingsproblemen te helpen.
Zij moeten jouw situatie zorgvuldig behandelen en dit ook schriftelijk kunnen verantwoorden.
Dit kan bijvoorbeeld door maatwerk te leveren en door vooraf af te spreken wat de regels zijn als je een betalingsachterstand oploopt.
Als je in de toekomst je hypotheek niet kan betalen of een betalingsachterstand hebt, mag de boeterente niet hoger zijn dan de wettelijke rente.
Dit is een belangrijke verbetering voor de consument.
Wil de bank overgaan tot verkoop van je woning, dan zal de bank dit schriftelijk en gemotiveerd aan je moeten melden.
Is een executieverkoop onvermijdelijk, dan moet de bank zorgen voor een goede prijs voor jouw woning.
Als de opbrengst onvoldoende is om de hypothecaire schuld te voldoen, dan zal de bank met jou een afbetalingsregeling moeten treffen voor de betaling van het resterende bedrag.
